SIGS - Sozietät für Immobiliengutachter und Immobiliensachverständige
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Sozietät für Immobilien - Gutachter & Sachverständige

DEKRA zer­ti­fi­zier­tes Ver­kehrs­wert­gut­ach­ten nach §194 Bau­GB

Prüf­in­halt

Ver­kehrs­wert­gut­ach­ten die­nen zur Ermitt­lung des Ver­kehrs­wer­tes von bebau­ten und unbe­bau­ten Grund­stü­cken. Die recht­li­chen Vor­ga­ben für die Wert­ermitt­lung fin­den sich außer im Bau­ge­setz­buch in den Rechts­ver­ord­nun­gen des Bun­des und der Län­der. Beson­de­re Bedeu­tung kommt der auf Grund­la­ge des § 199 Abs 1 Bau­GB erlas­se­nen Immo­bi­li­en­wert­ermitt­lungs­ver­ord­nung (Immo­WertV) und der Wert­ermitt­lungs­richt­li­ne (WertR 2006) zu.

Die Ver­kehrs­wert­ermitt­lung beinhal­tet einen Orts­ter­min sowie die anschlie­ßen­de Erstel­lung des Ver­kehrs­wert­gut­ach­tens. Es beinhal­tet u. a. eine detail­lier­te Grund­stücks­be­schrei­bung, Berück­sich­ti­gung der Lage­fak­to­ren mit Beur­tei­lung der Makro- und Mikro­la­ge, detail­lier­te Beschrei­bung des Gebäu­des und der Außen­an­la­gen, Berück­sich­ti­gung von Bau­män­geln und Bau­schä­den sowie wert­be­ein­flus­sen­de Rech­te und Belas­tun­gen, Dar­stel­lung des Berech­nungs­ver­fah­rens, aus­führ­li­che Begrün­dung des gewähl­ten Ver­fah­rens (Sach­wert-, Ertrags­wert- oder Ver­gleichs­wert­ver­fah­ren).

Immo­bi­li­en­ar­ten

  • Ein- und Zwei­fa­mi­li­en­wohn­häu­ser (auch als Rei­hen­haus, Dop­pel­haus­hälf­ten),
  • Mehr­fa­mi­li­en­wohn­haus,
  • Eigen­tums­woh­nung,
  • Wohn- und Geschäfts­haus,
  • gewerb­lich genutz­te Objek­te wie Büro-, Betriebs- und Indus­trie­ge­bäu­de usw.

Son­der­im­mo­bi­li­en (Hotels, Gas­tro­no­mie, Alten- und Pfle­ge­hei­me, Thea­ter, Mes­sen, Sport­hal­len, Frei­zeit­im­mo­bi­li­en, Ver­samm­lungs­stät­ten usw.) oder Bewer­tungs­ob­jek­te mit beson­de­ren Schwie­rig­keits­stu­fen wer­den nach sepa­ra­ten Hono­rar­an­ge­bo­ten abge­rech­net.

Leis­tungs­be­schrei­bung

Der DEKRA zer­ti­fi­zier­te Sach­ver­stän­di­ge erstellt unter Berück­sich­ti­gung der bei der Orts­be­sich­ti­gung augen­schein­lich fest­ge­stell­ten Gege­ben­hei­ten die Ver­kehrs­wert­ermitt­lung. Im Rah­men der Orts­be­sich­ti­gung mit Außen- und Innen­be­sich­ti­gung inkl. Foto­do­ku­men­ta­ti­on erfolgt auch eine augen­schein­li­che (d.h. zer­stö­rungs­freie) Beur­tei­lung der Bau­sub­stanz. Die Ver­kehrs­wert­ermitt­lung beinhal­tet u.a. eine aus­führ­li­che Beschrei­bung der domi­nie­ren­den Merk­ma­le des Grund­stücks und der Immo­bi­lie sowie der recht­li­chen Gege­ben­hei­ten (z.B. Berück­sich­ti­gung von Belas­tun­gen in Abtei­lung II des Grund­bu­ches oder Berücksichtigung von außer­grund­buch­li­chen Belas­tun­gen).

In der Ver­kehrs­wert­ermitt­lung dar­ge­stellt ist die Boden­wert­ermitt­lung, die aus­führ­li­che Begrün­dung der ver­wen­de­ten Wert­ermitt­lungs­ver­fah­ren (Sach­wert-, Ertrags­wert- oder Ver­gleichs­wert­ver­fah­ren), die Ablei­tung des Ver­kehrs­wer­tes (aus vor­der­grün­di­ge und stüt­zen­des Ver­fah­ren) sowie eine aus­führ­li­che Begrün­dung zu den für die Wert­ermitt­lung wesent­li­chen Ein­fluss­fak­to­ren für die Ermitt­lung des Ver­kehrs­wer­tes.

Je nach Ver­wen­dungs­zweck kann das Gut­ach­ten ein­ge­setzt wer­den für:

  • Ver­mö­gens­über­sicht (Kauf, Ver­kauf)
  • Belei­hung
  • Ehe­schei­dung
  • Erbaus­ein­an­der­set­zung

Die Bear­bei­tungs­zeit beträgt nach Orts­ter­min und Vor­la­ge der not­wen­di­gen Unter­la­gen ca. 14 – 20 Werk­ta­ge.

Unter­la­gen

Unten auf­ge­führ­te Unter­la­gen sind, soweit vor­han­den, dem DEKRA zer­ti­fi­zier­tem Sach­ver­stän­di­gen voll­stän­dig und unent­gelt­lich bis spä­tes­tens zum Orts­ter­min zur Ver­fü­gung zu stel­len und die­nen ledig­lich der Gut­ach­te­n­er­stel­lung. Eine Fach­prü­fung der Unter­la­gen z.B. auf Pla­nungs­feh­ler ist nicht Bestand­teil der Beauf­tra­gung.

  • aktu­el­ler Aus­zug aus der Flur­kar­te
  • Aus­kunft Flä­chen­nut­zungs­plan (FNP) und Bebau­ungs­plan (B-Plan)
  • aktu­el­ler Aus­zug aus dem Grund­buch (hier kann je nach Ein­tra­gung auch die Grund­ak­te erfor­der­lich wer­den)
  • aktu­el­ler Aus­zug aus dem Bau­las­ten­ver­zeich­nis (wird in Bay­ern und Bran­den­burg nicht geführt)
  • Bauvorlage/Genehmigungspläne (Grund­ris­se, Schnit­te, Ansich­ten, Wohn- und Nutz­flä­chen­be­rech­nung, Berech­nung des Brut­to­raum­in­halts usw.)
  • aktu­el­le Miet­ver­trä­ge und Miet­zu­sam­men­set­zung
  • bei Eigen­tums­woh­nun­gen zusätz­lich Tei­lungs­er­klä­rung
  • bei Erb­bau­rech­ten zusätz­lich Erb­bau­rechts­ver­trag

Die Art der Zusen­dung der Unter­la­gen erfolgt in Abspra­che mit dem DEKRA zer­ti­fi­zier­tem Sach­ver­stän­di­gen, ent­we­der in Papier­form oder in digi­ta­ler Form als pdf. Auf Wunsch des Auf­trag­ge­bers kön­nen die o. a. Unter­la­gen als Mehr-/Son­der­leis­tung von SIGS besorgt bzw. erstellt wer­den.

Leis­tungs­ab­gren­zung

Im Rah­men der Orts­be­sich­ti­gung erfolgt eine Außen- und Innen­be­sich­ti­gung inkl. Foto­do­ku­men­ta­ti­on.

Nicht geprüft wer­den

  • die Funk­ti­ons­fä­hig­keit ein­zel­ner Bau­tei­le und Anla­gen sowie der tech­ni­schen Aus­stat­tun­gen und Instal­la­tio­nen (Hei­zung, Elek­tro, Was­ser etc.) wer­den nicht geprüft; die Funk­ti­ons­fä­hig­keit wird unter­stellt.
  • die Recher­che bezüglich Bau­grund und mög­li­chen Alt­las­ten (nur bei begrün­de­tem Ver­dacht als Son­der­leis­tung Ein­sicht ins Alt­las­ten­ka­tas­ter)

Bau­schä­den und Bau­män­gel wer­den soweit auf­ge­nom­men, wie sie zer­stö­rungs­frei, d.h. offen­sicht­lich erkenn­bar sind. Die Aus­wir­kun­gen der ggf. vor­han­de­nen Bau­schä­den und Bau­män­gel auf den Ver­kehrs­wert wer­den nur pau­schal berück­sich­tigt. Es wird ggf. emp­foh­len, eine dies­be­züg­lich ver­tie­fen­de Unter­su­chung anstel­len zu las­sen. Unter­su­chun­gen auf pflanz­li­che und tie­ri­sche Schäd­lin­ge sowie über gesund­heits­schä­di­gen­de Bau­ma­te­ria­li­en wer­den nicht durch­ge­führt.

Mehr-/ Son­der­leis­tung:

Mehr- oder Son­der­leis­tun­gen sind geson­dert zu beauf­tra­gen und wer­den nach dem tat­säch­li­chen Zeit­auf­wand mit einem Stun­den- oder Tages­satz abge­rech­net. Neben­kos­ten (inter­ne Kopi­er-, Post- und Tele­fon­kos­ten) sowie die im Rah­men der Orts­be­sich­ti­gung anfal­len­den An- und Abfahrt des Sach­ver­stän­di­gen wer­den mit einer Neben­kos­ten­pau­scha­le abge­rech­net. Die aktu­el­len Preis­in­for­ma­tio­nen ent­neh­men Sie bit­te der Preis­lis­te der Wert­ermitt­lung unter Ver­kehrs­wert­ermitt­lung.

Optio­nal kön­nen fol­gen­de wei­te­re Dienst­leis­tun­gen durch den DEKRA zer­ti­fi­zier­ten Sach­ver­stän­di­gen durch­ge­führt wer­den

  • Immo­bi­li­en­prü­fung
  • Prü­fung der Luft­dicht­heit von Gebäuden
  • Scha­dens­ana­ly­sen, Mes­sun­gen sowie sons­ti­ge Ermitt­lun­gen zur Man­gel- und Scha­dens­ur­sa­che
  • Ther­mo­gra­phie von Gebäu­den
  • Erstel­lung und Prü­fung von EnEV-Nach­wei­sen/ Ener­gie­aus­wei­sen
  • Umwelt­tech­ni­sche Ana­ly­sen zur Ein­stu­fung anfal­len­der schad­stoff­hal­ti­ger Mate­ria­li­en bzw. für deren ord­nungs­ge­mä­ße Ent­sor­gung z.B. bei Sanie­rungs­ar­bei­ten

Für die oben­ste­hen­den Dienst­leis­tun­gen sind ggf. sepa­ra­te Vor-Ort-Bege­hun­gen erfor­der­lich.


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